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terça-feira, 7 de junho de 2016

Vou me separar e moro em imóvel locado, o que devo fazer?

Conforme redação do artigo 12 da Lei do Inquilinato (Lei8.245/1991), nos casos de separação do casal, seja separação de fato, divórcio ou dissolução de união estável, “a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel”.
Todavia, alguns cuidados devem ser tomados especialmente pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro que deixar o imóvel e possuir seu nome incluso no contrato na qualidade de locatário.
Em que pese a dicção do artigo 12 da Lei do Inquilinatoprescrever que a locação nos casos de divórcio ou dissolução de união estável seguirá automaticamente com aquele que permanecer residindo no imóvel, o parágrafo primeiro deste artigo prescreve uma formalidade, a qual se não for observada poderá gerar dor de cabeça àquele que sair da residência do casal, o qual poderá ser compelido ao pagamento de alugueres e outros encargos contratuais em atraso que em tese, seriam de responsabilidade daquele que permaneceu no imóvel.
Conforme a redação do parágrafo primeiro do artigo 12 da Lei do Inquilinato, a separação do casal deverá ser comunicada por escrito ao locador e ao fiador do contrato caso essa seja a modalidade de fiança locatícia.
A necessidade de comunicação se dá em primeiro plano, pela obrigatoriedade de notificar o locador da “mudança” de locatário, com abertura da possibilidade do locador exigir novo fiador caso entenda que aquele que consta no contrato não atenderá os fins a que se destina.
A segunda vertente da comunicação se dá pela possibilidade do fiador se exonerar da fiança em razão da mudança do locatário, considerando a hipótese de fiança dada em caráter personalíssimo ao cônjuge que saiu da residência.
Devemos lembrar ainda que a necessidade de comunicação se dá nos casos em que ambos os cônjuges ou companheiros constem como locatários no contrato ou nas hipóteses em que o contrato esteja em nome de apenas um deles e aquele que permanecer no imóvel é justamente o que não figura como locatário no contrato.
Cumpre ainda esclarecer que a jurisprudência vem timidamente reconhecendo a ilegitimidade do cônjuge que deixa o imóvel para figurar no polo passivo de ações em que ocorre a cobrança de alugueres e encargos contratuais decorrentes do inadimplemento por parte daquele que ficou morando na residência do casal.
No entanto, a tese defendida se aplica em situações nas quais o Contrato de Locação não apresenta fiador, sob o entendimento de que a notificação expressa feita ao locador possui a finalidade exclusiva de oportunizar ao proprietário do imóvel a solicitação de nova garantia locatícia, ao passo que, inexistindo fiador no contrato, torna-se inexigível a notificação.
Entretanto, como dito, o entendimento vem sendo aplicado com certa timidez pelos Tribunais, de forma que a recomendação mais correta é a de notificar o locador em qualquer circunstância com a finalidade de evitar constrições e perda patrimonial em decorrência do inadimplemento das obrigações contratuais pelo ex-cônjuge ou ex-companheiro.
Ocorrendo tais perdas patrimoniais pelo pagamento de alugueres e encargos que em regra eram de responsabilidade do ex-cônjuge ou companheiro, restará àquele que foi lesado tão somente o direito de regresso em ação autônoma com a finalidade de obter o ressarcimento de seu prejuízo.
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